Neue OGH-Entscheidung zu Schimmelbefall in Mietwohnungen: Was Vermieter wissen müssen

Was Vermieter bei Mängeln in Mietwohnungen zu tun haben, ist ein häufiges Thema rechtlicher Auseinandersetzungen. Eine aktuelle Entscheidung des Obersten Gerichtshofs (OGH 7 Ob 97/24a) bestätigt die bisherige Rechtslage (im Vollanwendungsbereich des MRG), wonach Vermieter zur Beseitigung von Schimmel in den Wohnungen ihrer Mieter nicht in jedem Fall verpflichtet sind. Wovon hängt dies ab?

„Graubereich“ im Mietrecht: Wer ist verantwortlich?

Im Vollanwendungsbereich des MRG (zB Altbau) verbleibt zwischen den gesetzlich normierten Erhaltungspflichten des Vermieters (§ 3 MRG) und den Wartungs- und Instandhaltungspflichten des Mieters (§ 8 MRG) ein sog „Graubereich“. In diesem Bereich trifft weder den Vermieter noch den Mieter eine gesetzliche Verpflichtung zur Behebung von Mängeln. Der Mieter kann daher keine Beseitigung des Mangels vom Vermieter fordern und bleibt – sofern mit dem Mangel eine Gebrauchsbeeinträchtigung einhergeht und nicht bloß ein „Schönheitsfehler“ vorliegt – auf seinen Anspruch auf Mietzinsminderung (§ 1096 Abs 1 S2 ABGB) beschränkt.

Der OGH entschied im oben genannten Fall, dass ein oberflächlicher Schimmelbefall in einer Mietwohnung in diesen Graubereich fällt. Hintergrund war einerseits, dass der Schimmelbefall weder einen ernsthaften Schaden des Hauses noch eine erhebliche Gesundheitsgefährdung darstellte und somit nicht in die Erhaltungspflicht des Vermieters gemäß § 3 MRG fiel. Andererseits gingen die erforderlichen Maßnahmen zur Beseitigung des Mangels (regelmäßiges Entfernen von Schimmel, Behandlung mit Schimmelschutzmittel und Neuaufbringen der Wandfarbe) über die Wartungs- und Instandhaltungspflicht des Mieters gemäß § 8 Abs 1 MRG hinaus. Nachdem die Nutzbarkeit der Wohnung durch den Schimmelbefall beeinträchtigt wurde, hatte der Mieter im gegenständlichen Fall Anspruch auf Mietzinsminderung gemäß § 1096 Abs 1 S2 ABGB.

Die konkrete Höhe der Mietzinsminderung wird vom Gericht einzelfallbezogen und unter Berücksichtigung von Grad und Dauer der Gebrauchsbeeinträchtigung ermittelt Nach der Rechtsprechung bewegen sich Mietzinsminderungen aufgrund von Schimmelbefall in der Regel zwischen 15 % und 40 % des monatlichen Mietzinses. In Fällen von großflächigem Schimmelbefall – auch ohne unmittelbare Gesundheitsgefährdung – wurden bereits bis zu 75 % Mietminderung zugesprochen.

Praktisch ist Folgendes zu beachten:

• Der Anspruch des Mieters auf Mietzinsminderung entsteht bei Vorliegen eines Mangels bereits von Gesetzes wegen. Solange der Mieter keine Kenntnis des Mangels (zB Schimmelbefall) hat, kann er den in Ansehung des Mangels zu viel gezahlten Mietzins rückwirkend zurückfordern (§ 1431 ABGB).
• Kennt der Mieter den Mangel und zahlt den Mietzins ohne Vorbehalt der Rückforderung in voller Höhe, verliert er seinen Rückforderungsanspruch. Häufig kommt es dazu, wenn Mieter ihren Vermieter bloß zur Mangelbehebung auffordern, aber vergessen eine mit Mietzinsminderung geltend zu machen.

Fazit und Folgen für Vermieter

Die OGH-Entscheidung verdeutlicht, dass Vermieter zwar keine rechtliche Verpflichtung zur Behebung von Mängeln im Graubereich haben und daher nicht zu Abhilfemaßnahmen verpflichtet werden können. Sofern den Mieter keine Wartungs- oder Instandhaltungspflichten treffen, können derartige Mängel aber Mietzinsminderungen nach sich ziehen; das kann im Einzelfall spürbare Einnahmeverluste für Vermieter verursachen. Vermieter sollten daher genau abwägen, ob die Kosten für die Behebung des Mangels geringer sind als die möglichen langfristigen finanziellen Einbußen durch die Mietzinsminderung.

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